陈杰：沪津楼市调控为何再加码

/天天财经（见习记者 张兰太）背景：11月28日，天津、上海相继出台楼市新政，调控措施加码。28日下午，中国人民银行天津分行官网发布调整差别化住房信贷政策，进一步提高天津新房、二手房的首付比例：天津居民家庭首套房商贷最低首付比为30%；有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家，最低首付款比例为40%。　　紧接着，上海于28日夜间宣布加码限贷政策，印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，执行差别化住房信贷政策:首套住宅首付比例上调为35%。首套房认定标准同时上调，无房但是有贷款记录的购房者，被认定为二套房，执行二套房首付政策。公积金贷款利率、贷款额度等也相应上浮和下调。同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，住房公积金政策也更为严格。　　此前，上海市购房贷款政策是“只认房，不认贷”，即只要名下无房，即算首套。天津则曾在9月30日出台调控措施，规定10月起，在天津市内六区和武清区，外地人不得购买二套房，购买首套房商业贷款首付比不低于40%。　　此番上海、天津楼市调控政策升级，原因何在？会不会由此引发各地新一轮的调控新政？　　【天天财经观点】　　在上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授看来，这次上海调控新政出台的直接原因是前段时间上海房价又出现了回暖趋势，国庆期间出台的前期调控措施效果不够理想。　　据报道，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价不仅同比涨幅则达到37.4%，涨幅居前，而且环比仍然上涨0.5%，显示其房价继续上涨的势头还没有得到根本性扭转。　　陈杰指出，为了防止大城市房价出现反弹，上海、天津出台了更加严厉的调控措施，以继续对一线城市房价保持高压态势。从中可以看出，目前各地政府把稳定房价作为头等大事和一项政治任务，尤其今年房价上涨过猛的地方政府希望在房地产市场降温方面做出表率。　　如此严厉的调控措施之下，房价是否会下跌？陈杰认为，这一轮调控下来一些热点城市房价下跌风险还是很大的，涨幅越大的城市回调压力越大。虽然一线城市房价可能不会马上出现下跌，但短期内至少楼市成交量会大幅下降，而一旦成交量降下来，在“买涨不买跌”的心理作用下，房价下跌压力就很大了。这轮调控措施坚持四五个月，房价就很可能出现大面积松动。　　陈杰表示，这次上海、天津出台进一步调控措施也是政府在房价上涨和下跌风险之间权衡的结果，因为上一轮房价上涨之后的房地产市场风险已经很大，所以现在一线城市需要密切防范金融风险。“目前来看，宏观经济对房地产的依赖没那么大，此前房价上涨带来的投资回升也并不明显，而且今年6.7%的GDP增长目标看来能够保住，不用太担心严格调控对经济造成不利影响。而且，现在只是对一线城市加大调控力度，而一线城市的宏观经济基本面还是好的。所以政府并不担心一线城市的楼市。”　　上海、天津调控措施升级之后，其他一线城市，像北京、深圳等会不会跟上？陈杰认为，这是有可能的。“认房又认贷，这是一个‘杀手锏’。当然，深圳调控的严厉程度已经跟上海差不多，北京现在则是只认房，没有认贷。北京可能会伺机而动，如果房价回暖的话，北京也会加强调控，认房又认贷；如果房价继续降温的话，可能就不会出台进一步的调控措施。”　　陈杰指出，房地产市场未来走势还是取决于宏观经济，只要实体经济基本面没有恶化，在人民币汇率等方面不出现应对错误，短期之内，房地产崩盘的可能性不大。不过，有一点需要特别强调，除了化解房地产市场自身风险，决策部门可能还有一个出发点，就是要逼迫资金从楼市撤出到实体经济。其实国庆节各地楼市管控后，股市马上开始有所升温，就表明楼市一部分资金开始撤出到股市来。但决策部门可能觉得楼市资金撤出的还不够，还要继续挤出楼市资金到实体经济部门来。